Transaction : Vente en direct et fraude aux droits de l’agence
Il arrive qu’un vendeur ou un acheteur tente de conclure une transaction en direct pour éviter de payer la commission à l’agence immobilière. Cette pratique constitue une fraude aux droits de l’agence. Quels sont les recours possibles et comment prévenir cette situation ?
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Les obligations du mandant
Le mandat de vente engage le propriétaire à confier la commercialisation de son bien à l’agence. En cas de mandat exclusif, il s’engage à ne pas vendre par ses propres moyens.
La fraude aux droits de l’agence
• Détournement de clientèle : Le vendeur conclut directement avec un acquéreur présenté par l’agence.
• Non-respect du mandat : Violation des clauses du contrat.
Recours de l’agence
• Action en paiement de la commission : L’agence peut réclamer sa rémunération, même si la vente s’est faite sans son intervention directe.
• Demande de dommages et intérêts : Pour le préjudice subi.
Jurisprudence
La Cour de cassation a confirmé, dans un arrêt du 5 juillet 2018, le droit de l’agence à sa commission lorsque la vente a été conclue grâce à son entremise, même si l’acte définitif a été signé sans elle.
Lien vers l’arrêt : Cass. 1re civ., 5 juillet 2018, n° 17-18.912
L’avis de Thomas Bertoglio
Thomas Bertoglio, Notaire à la Chambre des Notaires de Paris, explique :
“La fraude aux droits de l’agence est sanctionnée par les tribunaux. Les agents immobiliers doivent veiller à constituer des preuves de leur intervention pour faire valoir leurs droits.”
Prévention
• Clarté du mandat : Rédiger des clauses explicites sur les obligations du mandant.
• Suivi des contacts : Tenir un registre des prospects présentés.
• Communication : Maintenir un lien régulier avec le vendeur pour éviter les tentations de vente directe.
Sources complémentaires
• FNAIM : Les droits de l’agent immobilier en cas de vente en direct
• Jurisprudence : Fraude aux droits de l’agent immobilier
Conclusion
La vente en direct pour éviter la commission de l’agence est une pratique illégale. Les agents immobiliers doivent être vigilants et connaître leurs droits pour se protéger contre ces fraudes.
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