Transaction : Action directe de l’agent commercial contre des acheteurs négligents ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’agent commercial joue un rôle central en mettant en relation le vendeur et l’acheteur. Mais que se passe-t-il lorsque l’acheteur fait preuve de négligence ou se rétracte abusivement ? L’agent commercial dispose-t-il d’une action directe contre lui pour réclamer une indemnisation ?
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Le cadre juridique de l’agent commercial
L’agent commercial est régi par les dispositions du Code de commerce, notamment les articles L134-1 et suivants. Il agit au nom et pour le compte du mandant (le vendeur), en vertu d’un contrat de mandat.
Lien vers la loi : Article L134-1 du Code de commerce
Les obligations de l’acheteur
Lorsqu’un compromis de vente est signé, l’acheteur s’engage à acquérir le bien selon les conditions stipulées. Toute rétractation hors délai légal ou sans motif légitime peut constituer une faute contractuelle.
L’action directe de l’agent commercial
En principe, l’agent commercial n’a pas de lien contractuel direct avec l’acheteur. Cependant, la jurisprudence a parfois admis que l’agent puisse engager la responsabilité délictuelle de l’acheteur en cas de comportement fautif ayant causé un préjudice à l’agent, notamment la perte de sa commission.
Jurisprudence pertinente
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2018, il a été reconnu que l’agent immobilier pouvait engager la responsabilité de l’acquéreur ayant volontairement empêché la réalisation de la vente, le privant ainsi de sa commission.
Lien vers l’arrêt : Cass. 3e civ., 15 mars 2018, n° 17-14.898
L’avis de Thomas Bertoglio
Thomas Bertoglio, Notaire à la Chambre des Notaires de Paris, explique :
“L’agent commercial, bien qu’agissant pour le compte du vendeur, peut subir un préjudice direct du fait des agissements de l’acheteur. Dans certains cas, il est possible d’engager une action en responsabilité délictuelle contre l’acheteur négligent pour obtenir réparation.”
Conditions pour engager la responsabilité de l’acheteur
• Faute de l’acheteur : Comportement déloyal, rétractation abusive, non-respect des engagements.
• Préjudice subi par l’agent : Perte de la commission ou dépenses engagées.
• Lien de causalité : Le préjudice doit être directement lié à la faute de l’acheteur.
Procédure à suivre
• Établir les faits : Rassembler toutes les preuves du comportement fautif de l’acheteur.
• Consultation juridique : Faire appel à un avocat pour évaluer la viabilité de l’action.
• Action en justice : Engager une procédure devant les juridictions compétentes.
Sources complémentaires
• Doctrine juridique : Responsabilité de l’acquéreur envers l’agent immobilier
• Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) : Les droits de l’agent immobilier en cas de défaillance de l’acquéreur
Conclusion
L’action directe de l’agent commercial contre un acheteur négligent est possible, mais reste soumise à des conditions strictes. Il est essentiel pour l’agent de se faire accompagner juridiquement afin de défendre ses intérêts et de garantir le respect des engagements pris par les parties.
