Transaction : Offre d’achat au prix demandé – obligations du vendeur et droits de l’acquéreur
Lorsqu’un acquéreur présente une offre d’achat au prix affiché par le vendeur, la question se pose de savoir si le vendeur est obligé d’accepter cette offre. Cette situation, fréquente en pratique, est encadrée par des règles juridiques précises qu’il convient de connaître.
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Principe de liberté contractuelle
En droit français, le principe de liberté contractuelle permet à chaque partie de choisir avec qui elle contracte et les termes du contrat, dans les limites de la loi.
Offre au prix : une exception ?
Selon la jurisprudence, une annonce immobilière constitue une invitation à entrer en négociation et non une offre ferme de contracter. Ainsi, même si un acquéreur se manifeste au prix affiché, le vendeur n’est pas juridiquement tenu d’accepter.
Jurisprudence pertinente
La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 mai 2008, a confirmé que l’annonce immobilière n’est pas une offre ferme mais une invitation à entrer en pourparlers.
Lien vers l’arrêt : Cass. 3e civ., 7 mai 2008, n° 07-11.746
Les conseils de Thomas Bertoglio, Notaire à la Chambre du Grand Paris
Thomas Bertoglio explique :
“Même si le vendeur n’est pas obligé d’accepter une offre au prix, il doit faire preuve de bonne foi dans les négociations. Refuser systématiquement des offres au prix sans motif légitime peut être interprété comme un comportement abusif.”
Obligations du vendeur
• Bonne foi : Obligation de négocier de bonne foi selon l’article 1104 du Code civil.
• Non-discrimination : Le refus ne doit pas être fondé sur des motifs discriminatoires prohibés par la loi (origine, sexe, état de santé, etc.).
Lien vers la loi : Article 1104 du Code civil
Droits de l’acquéreur
L’acquéreur qui présente une offre au prix ne peut contraindre le vendeur à vendre, mais il peut :
• Demander des explications sur le refus.
• Négocier pour améliorer son offre (par exemple, conditions suspensives moins contraignantes).
Sources complémentaires
• Institut National de la Consommation : L’offre d’achat immobilier
• Chambre des Notaires de Paris : Acheter un bien immobilier : les étapes
Conclusion
Le vendeur n’est pas légalement tenu d’accepter une offre au prix, mais il doit respecter ses obligations de bonne foi. Il est recommandé de consulter un notaire pour sécuriser les transactions et éviter les malentendus.
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